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發表于 2021-09-15 22:15:35 股吧網頁版
樓市變天了!1個月狂降150萬 北京學區房“涼涼”!深圳房價連降4個月
來源:21世紀經濟報道

  深圳二手房房價連降4個月!

  國家統計局今天(15日)發布數據顯示,2021年8月份,各地全面落實房地產長效機制,持續加強房地產市場調控,70個大中城市商品住宅銷售價格環比、同比漲幅總體延續回落態勢。

  一線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.2%,漲幅比上月回落0.2個百分點。其中,

  •   北京環比上漲0.4%,漲幅比上月回落0.3個百分點;

  •   上海環比上漲0.2%,漲幅比上月回落0.5個百分點;

  •   廣州環比上漲0.5%,漲幅比上月回落0.1個百分點;

  •   深圳環比下降0.4%,連續4個月下降。

  一個月降價150萬!

  北京學區房“涼涼”

  受需求釋放、“學區房”追捧、違規資金流入等因素疊加影響,北京市二手房市場上半年經歷了一輪偏熱潮,這讓存量市場成為樓市調控的主戰場。

  為此,嚴禁炒作學區房、打擊“假離婚”買房、嚴查樓市違規行為、嚴禁“貨不對板”、教師輪崗破除學區房“神話”等政策接連落地。

  貝殼研究院數據顯示,8月份,北京二手房成交量自6月以來保持環比下降,價格雖仍有上揚,但漲幅連續兩個月縮小,開始釋放平穩信號。

  “從9月上半月的情況看,北京二手房市場成交量仍保持穩中向下?!必悮ぱ芯吭菏紫袌龇治鰩熢S小樂向21世紀經濟報道記者表示,二手房市場觀望情緒正在加重。

  一個月降價150萬!北京學區房領跌

  “最近還是那個樣子,一潭死水似的,成交很少?!?/strong>北京西城德勝片區一名房產經紀人告訴21世紀經濟報道記者,這個曾被譽為“頂級學區”的片區,近期成交情況依然處在冰點以下。

  以一套建成于1980年的老舊公房為例,房子建筑面積38平方米,6月中旬掛牌價為866萬元,買家出價800萬元也沒能談到業主心里去。

  而近日,這套房最終以680萬元成交了,前后差價達到120萬元。

  7月初,北京西城嚴格實施多校劃片入學政策,迅速拉開了學區房降價的大幕,德勝、月壇“頂級學區”里,大幅降價的案例層出不窮。

  在21世紀經濟報道記者的走訪中,甚至有賣家僅隔一個月,就少賣了150萬元,這甚至是三線城市一套房的總價。

  8月25日,北京公布將大面積、大比例推進干部教師交流輪崗,對學區房炒作起到釜底抽薪的作用,權威人士紛紛表示:

  “如果實施徹底,以后都沒有‘名?!拍盍?,最多只是片區均衡,對學區房價格是根本的打擊”。

  一系列重錘之下,北京頂級學區房價格大幅下調。

  而西城學區房降價情況并非孤例。

  對應海淀區“超級牛小”中關村三小的蜂鳥家園,一直被稱為海淀學區房的“晴雨表”。該小區房屋在2021年初的“學區房漲價潮”中,曾創下“一夜漲價20萬元、30萬元”、“半年漲價150萬元”的記錄。

  目前蜂鳥家園的在售數據顯示,該小區業主心理也開始出現松動。一套建筑面積51.63平方米的1室0廳房屋,報價720萬元,單價不到14萬元/平方米,還有談價余地,這種價格幾乎回歸到了本輪漲價前水平。

  “假離婚”行不通了!

  北京二手房熱度降低,成交持續下行

  北京二手房市場也開始做出反應。

  8月5日,北京住建委對已經相對嚴格的樓市調控再次打補丁,封堵“假離婚”買房問題,規定原家庭在離異前擁有住房套數不符合北京市商品住房限購政策規定的,自離異之日起3年內,離異夫妻任何一方均不得在北京市購買商品住房。

  “我一個客戶,原本打算辦個離婚,之后把3套房都放到一個人名下,趁機再買套房子的,這下子買不成了?!?/strong>北京朝陽一名房產經紀人告訴21世紀經濟報道記者,而這種情況也不是個例。

  北京市住建委相關負責人也曾介紹過,“317新政”之后,北京離婚購房的情況呈擴大趨勢,僅近一段時間以來,就有約14%的房屋交易屬于離婚家庭購房?!斑@既影響了調控的效果,也容易產生一系列法律風險和道德風險?!彼硎?。

  “假離婚”買房行為被政策封堵之后,一定程度上降低了北京二手房市場的熱度。

  北京市住建委網簽數據顯示,2021年8月北京二手房網簽套數為15942套,環比下降10.7%,已連續兩個月下行。

  許小樂告訴21世紀經濟報道記者,北京二手房成交量8月單月同比下降約兩成,但仍超過2019年同期約兩成;價格方面雖保持上漲,但漲幅連續兩個月縮小,釋放了平穩信號。

  “從9月上半月的情況看,北京二手房市場成交量仍保持穩中向下。出現這種現象的原因是,經過上半年的集中入市后,購房需求有所降低,市場觀望情緒加重?!痹S小樂表示。

  北京中原市場研究部則分析認為,二手房成交量持續下跌的原因,

  •   一是在于整體調控及貸款額度收緊等政策影響,下半年各銀行二手房信貸支持力度明顯下滑,政策威力不容低估;

  •   二是,隨著去年年底開始的一輪二手房價的追漲,二手房買家的熱情逐漸回落,供需雙方拉鋸戰達到新的平衡點,市場進入一個相對僵持狀態。

  業主報價信心方面,8月份中原報價指數為24.04%,環比下降12.41個百分點,指數連續6個月回落,二手預期持續回落。

  “預計從嚴政策威力下,二手房成交規模將繼續回落,市場‘入秋’?!北本┲性袌鲅芯坎勘硎?。

  北京新房“微涼”

  以“相對健康”著稱的北京新房市場,在嚴格調控之下,呈現出總體趨穩的態勢。

  北京中原新房數據顯示,8月份,北京新房連續2個月量價齊跌,成交均價再次刷新今年月度新低,且9月前兩個周的成交套數持續環比下滑。

  根據中原新房的統計數據,8月北京新房市場總成交額335.88億元,環比7月下跌23%;成交量5112套,環比下滑19%;成交均價為51598元/平方米,環比減少3362元/平方米,為今年月度新低;套均價657萬元/套,環比7月減少38萬元/套。

  在北京嚴查樓市違規行為并真真切切處罰了新城控股等公司項目的大背景下,北京東五環一新房項目工作人員告訴記者,項目都在正常推,沒有什么急切心理。

  另一方面,北京首批集中供地項目9月開始將陸續入市,新房補充供給能否帶來新房市場的變化?

  北京鏈家研究院院長高原分析認為,相關新房供給一定程度上能夠促進當前市場交易活躍程度,但不會影響當前市場交易價格。

  “產品結構上,今年首批土地供給從地塊、建設標準來看更偏向于改善型與品質型產品,是對現存產品結構的有效補充。諸多項目在同區域內已數年未供給同定位產品,會一定程度上激發目標群體購房興趣?!备咴硎?,同時,由于首批土地實行“一地一策”方式,價格與周邊同定位產品普遍接近,加之北京市對新房市場秩序整頓趨嚴,相關產品入市很難對整體市場造成顯著沖擊。

  高原強調說,雖然市場價格在改善型產品占比提升的驅動下會有所上升,但這是結構性因素,并不意味著漲價了,具體到單一片區或單一產品類型來看,價格將會維持總體穩定。

  層層加碼!二手房參考價發布

  廣州樓市“金九銀十”難現

  房地產行業傳統的旺季“金九銀十”今年很難在廣州出現。

  在政策的層層加碼之下,廣州樓市成交已經逐漸趨冷。

  2021年8月31日晚間,廣州市住房與城鄉建設局發布《建立二手住房交易參考價格發布機制的通知》,正式實行二手住房交易參考價格發布機制,該通知涉及天河區、越秀區、海珠區、番禺區、黃埔區的96個成交活躍熱點住宅小區。

  在此之前,廣州已經陸續出臺了包括收緊房貸額度、調整人才購房政策等一系列房地產調控措施。而本次推出二手房參考價機制之后,廣州過熱的二手房市場也迅速降溫。

  由此看來,官方對房地產市場調控的方向沒有改變,廣州樓市下行的趨勢也已經很難被逆轉。

  廣州中原項目部總經理黃韜在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示,這是之前市場“過熱”的正常操作,同時也是為了防范金融風險以及政治的需求。

  重拳之下,廣州房地產市場步入下行通道,單邊上漲的趨勢已一去不復返。

  廣州樓市調控再加碼!發布二手房參考價

  從上半年廣州調控頻出的動作來看,廣州房價一天不穩,官方一日出招不減。

  在“金九銀十”開局之前,廣州房地產市場還迎來了“大殺器”。

  2021年8月31日晚間,廣州市住房與城鄉建設局發布《建立二手住房交易參考價格發布機制的通知》(下稱《通知》)。

  《通知》指出,廣州市住房政策研究中心將在過去一年二手住房網簽成交價格基礎上,綜合考慮評估價格、周邊一手樓盤成交價格等因素,形成二手住房交易參考價格,并要求房地產經紀機構、房地產網絡信息發布平臺等對掛牌房源開展對照自查,不得發布價格虛高的二手住房房源。

  二手房參考價出臺之后,廣州曾經一度走出單邊行情的二手房市場開始回調。據廣州中原研究發展部監測的9月第一周成交數據,本周二手住宅共成交486宗,環比下跌7.4%。

  “受指導價調控影響,廣州二手樓市進一步”轉冷,部分購房客戶認為后市價格將短暫進入下行通道。

  因此,部分客戶擔心現時入市會導致“高位站崗”,選擇觀望后市再決定是否入市。廣州中院研究發展部指出。

  持有這種心態的業主的確不在少數。

  一名打算在近期換房的廣州潛在購房者告訴21世紀經濟報道記者,廣州樓市之前漲得太多,現在市場冷下來之后價格多少會下來一些的。

  “現在整個市場環境還是處于觀望狀態,我也不著急,如果有合適的價格和房子還是會考慮置換。參考深圳的情況,很多二手掛牌價跟成交價都在參考價上下了,廣州供應量本身就大,可選擇范圍廣,感覺價格應該還會再下來一點?!?/p>

  廣州克而瑞首席市場分析師肖文曉在接受21世紀經濟報道記者采訪時也分析認為, “調控的目的是為了更好地實現”三穩“,肖文曉解釋道,此前二輪集中供地規則的改變是為了穩地價,加強新房預售價格管理是為了穩定新房價格,此次公布二手房交易參考價是為了管理二手價格預期,這一輪調控可以說是拳拳到肉?!?/p>

  關于廣州未來的政策趨勢,肖文曉指出,只有等到住房的金融投資屬性被大幅削弱、回歸居住屬性的本位,調控才有可能不再成為全社會的焦點。

  廣州樓市趨冷

  在此次二手房參考機制發布之前,廣州的樓市交易已經有所回落。

  克而瑞數據顯示,2021年8月廣州新房網簽6711宗,環比下跌12%,“接替”今年6月的7057宗成為2021年成交新低;同時,8月廣州一手住宅成交量為6749套,環比下滑9.3%,同比下滑30.9%,這已經是廣州4月份調控出場后的五連降。

  此外,二手房的情況也不樂觀,據克而瑞研究中心統計,廣州二手房成交量連續三個月都維持在8000多套的水平,而過去一年多的時間都是保持在過萬套的成交量,高峰期甚至可達1.4-1.5萬套。

  這樣的市場背景下,炒作的氛圍已經很難再有聲音??梢怨Ρ鹊氖窃诙址繀⒖純r出臺后深圳的市場情況。

  克而瑞數據顯示,深圳在今年2月份率先成為全國首個發布二手房指導價的城市之后,二手住宅成交量一路狂降。

  在剛剛過去的8月,深圳二手房僅成交2043套,同比下降約81.96%。國家統計局公布的數據也顯示,今年8月,深圳二手房均價環比下降0.4%,連續4個月下降。

  因此,雖然此次廣州二手交易參考機制被列入名單的小區只有96個,但更重要的是,這項政策向市場釋放了嚴調控趨勢不改的信號。

  針對未來廣州房地產交易市場的走向,肖文曉表示,交易參考價公布之后,目前市場各方都還在消化政策的過程之中,包括各界最為關心的商業銀行會否將參考價作為房貸評估指導價目前亦尚未明確,市場普遍處于觀望之中。

  “事實上,在此次二手交易指導機制發布之前,廣州的新房、二手房成交量都已經呈現明顯的回落趨勢,參考價的發布加快了市場調整的進程?!?/p>

  一名深耕廣州本土的開發商人士也對21世紀經濟報道記者分析認為,廣州是一個“炒房”空間不大的市場,二手房基本就是晴雨表。一旦二手降溫,自然也會影響一手的購房心理,而且現在黃埔、南沙等外圍區域都取消了人才購房政策,廣州的供應量比起深圳要大很多,一手也不可能不受到影響?!拔覀円恍潜P,最后出來的價格比之前預期的價格還是有下調的,雖然也有調控的關系,但也是主動選擇的結果??蛻舭凑斩謪⒖純r來衡量,一手房也會被穩住的?!?/p>

  黃韜也指出,二手交易參考價機制實行之后,廣州的二手價格必定會跌,“成交量大跌后必有價跌,將來的市場趨勢是價格上會有分化,趨勢將是低端有保障,中端有供應,高端有市場?!?/p>

  “三價就低”之后的上海樓市:

  二手房“斷崖式”成交

  “今天剛剛拿到合同,還沒網簽呢?!?月15日,林溪(化名)從銷售手里拿過一份一手房購房合同時,臉上表情帶著興奮與擔憂。

  她告訴一起去樓盤的朋友,其在7月份就搖到了上海第三批住宅供應的其中一個樓盤,并順利買到房子。但由于上海一手房網簽管控比較嚴,直到兩個月后,林溪才拿到購房合同準備網簽。

  與之對應的是,上海二手房市場自8月份推出“三價就低”的銀行按揭政策以來,成交進入斷崖式下滑狀態。

  據同策研究院數據,上海8月份新建商品住宅成交面積90.83萬平米,同比下降8%;成交均價為57183元/平方米,同比下降2%;二手住宅成交150.3萬平米,同比下降25.12%,成交均價為38207元/平方米,同比下降7.45%。

  “市場與往年相比確實不一樣了?!鄙虾V性禺a市場分析師盧文曦表示,上海嚴控一手房網簽數量;二手房在“三價就低”之后又出現成交下滑,比如8月份就只有1.7萬套,相比此前的月均2.3萬套,直接少了6000套成交量。

  房東降價急售!上海二手房量縮價跌

  上海中原地產數據顯示,上海二手房8月成交1.8萬套,環比下跌24%,同比下跌40%,并且二手房新增掛牌量也有所降低。

  此外,8月份上海二手房成交均價也出現了今年以來的首次下降,環比下降8%,同比下降5%。

  自7月份以來,上海二手房已呈現兩個月的成交下跌,目前是量縮價跌的態勢,市場流動性明顯減弱。綜合二手中介機構的分析,市場變化主要受三個方面的影響:

  首先是因為本輪價格屬于短期跳漲,上半年大部分拆遷補償款資金進入二手房市場;

  其次,今年上海針對二手房調控的力度在增加,從供給端的房東到流通端的中介、再到提供資金的金融機構,都有針對性的限制。比如核驗價對于二手房市場預期就有很大影響,雖然表面看只是影響了外網展示,但實際上有效地降低了購房者對價格的預期。核驗價直接導致二手房市場掛牌量大量下架,供給量的減少導致成交的下降;

  最后,“三價就低”影響了首付比例和貸款成數、降低了支付能力,部分購房者被動下調預算。當前住房按揭貸款額度緊張,銀行放款周期拉長到4-6個月,無論一二手房都積壓了大量的排隊房源。

  同策研究院研究總監宋紅衛分析認為,上海一二手聯動比較明顯,很多置換需求是把二手房賣掉后再買新房,由于二手房賣不掉導致新房也買不成,因此又連累新房市場。隨著調控的持續,預計后市上海住房市場仍呈下降趨勢,尤其是二手房市場下跌要超過新房市場。

  9月初,不少中介人員都接到了一些房東急售的房源,降價幅度從幾十萬到上百萬不等。

  上海一手房成交周期緩慢

  9月第一周,上海一手房成交524套;第二周成交291套,成交量接近腰斬。根據上海中原地產數據顯示,上周(8.30-9.5)新建商品住宅成交面積18.2萬平方米。

  “正常情況下應該是18萬平方米以上,接近20萬平方米甚至多一點?!?/p>

  盧文曦指出,除了成交下跌,一手房成交節奏明顯放緩了。九月份以來,上海新開盤只有一個,還有幾個處于認籌階段。

  以往的情況是,九月一手房市場基本上就開始加速跑,為“金九”開局準備。

  像今年這樣的開局,往后肯定成交量接不上。二手房的帶看量也下來了,消費者的觀望情緒很明顯,9月基本上沒看到簽約。

  不止盧文曦,滬上不少中介人士都認為,上海今年的“金九”“金”不起來了,“銀十”呢?只能寄希望于所有的新盤都能夠開盤,但上市不代表馬上就能夠開盤,要先排隊認籌,還有一個先后順序。

  市場觀望情緒和銀行放貸周期拉長,導致一手樓市節奏出現了明顯放緩。

  林溪的買房經歷也表明,上海目前正在嚴控新盤出貨與銀行放貸的節奏?!翱毓澴?,控流量,控情緒?!北R文曦指出,因為今年住宅集中供應,所以整個樓市節奏全部打亂了,不見得淡季一定會淡、旺季也不一定會旺了;一手房控網簽,成交量也不見得全部是正常流量,大多數業內人士都吃不準到底是市場真的不好還是調控的結果,但是流量控制是一定的。

  中介人員對于客戶的咨詢,大多數會表明目前處于調整階段,但市場很快會回暖。

  為了凸顯公平性,上海最近還對一手房項目調高入圍比。上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾指出,這并不意味著調控的放松。大部分放寬入圍人數的項目都是比較熱門的項目,基本上比較確定將會有大量的人去認購,這個時候一味去卡認籌率,不僅不利于維護市場的良性運行,反而可能會適得其反,再次導致認購難、買房難的局面,從而違背新房搖號政策的初衷。

  此外,定向放松入圍空間也反映出當前市場主要矛盾的變化。當前市場的主要矛盾,已經由搖號政策出臺前購房人數太多導致中簽率太低而買不到房子的矛盾,轉化為積分頻繁創新高導致入圍太難依然買不到房子的矛盾。

  對于市場中的買家而言,上海一手房這樣的調整,聚焦于緩和熱門項目的積分比拼,也有助于緩解因供應暫停而積壓太久的購買需求釋放的壓力。

  面對如此局面,今年恐怕要看年底成交總量才能給樓市定性。正如盧文曦所言,近期一手房源供應的短缺,令上海樓市“金九”的起步較為艱難。雖然有所反彈,但成交低于20萬平方米的“冷熱”線,說明在持續政策作用下市場即便想營造出“金九”的交易氛圍,買家入市意愿不一定有前期那么高漲。

  “一手房還算是穩定,包括現在認籌的幾個盤,據說又要觸發積分制了,就說明市場需求還是穩定的,沒有太大的問題?!北R文曦認為,上海一手房短期成交可能還會震蕩格局。

  更有房企人士指出,上海這樣的樓市局面至少要延續到明年一季度。

  圖解70城最新房價

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