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發表于 2021-09-15 21:46:23 股吧網頁版
土地市場生變:杭州、沈陽、合肥宅地成批流拍 房企集體躺平
來源:第一財經

  各城第二輪集中供地陸續開啟,土地市場寒意十足。


  已連續天量賣地4年的杭州,第一次在土拍市場受到冷遇。截至15日中午12時,杭州第二批集中供地10宗競品質地塊報名截止,有9宗地塊報名未達標,相當于提前宣告流拍。


  沈陽和合肥兩座省會城市的第二次集中供地,也都有過半數的地塊提前“流拍”。15日下午,沈陽46幅地塊的報名也截止了,24宗地塊被宣布提前停止交易;合肥也宣布,原定9月17日開拍的17宗地塊,僅剩下8宗將如期出讓。


  成都在今天經歷了一場史上成交速度最快的土拍,共賣地19宗,其中15宗地塊沒有競價過程,直接零溢價成交,不復首輪集中供地時70多家房企搶地的火熱場面。嘉興海寧則誕生了近三年來第一宗涉宅流拍地塊。


  盡管自然資源部在8月曾召開閉門會議,要求各城第二次集中供地的宅地溢價率不得超15%,且不得提高起拍價,被視為地方政府讓利,但是置身嚴格調控大環境中的房企,多數還是選擇了“躺平”。


  去年,全國“賣地”總收入高達8.4萬億元,同比增長16%,土地出讓金收入超千億的城市達14個。不過種種跡象表明,地方政府的土地財政依賴或將改變。


  “現房銷售”門檻高


  8月26日,杭州曾重新上架第二批集中出讓宅地,總出讓地塊數為31宗,此外,杭州10個行政區每區派出一宗代表地塊,試水“競品質”。


  而現在,非常不受開發商待見的就是這10宗競品質地塊。雖然杭州第二次上架土地前將這10宗地塊溢價率上限由10%調整為5%,還降低了其中3宗土地起始價,但報名者寥寥。


  “最大的問題出在現房銷售上,杭州是薄利的流量型市場,房企看中的是去化快,資金能快速周轉,競品質地塊要求現房銷售,這是大多數房企不能承受的?!焙贾菀晃环康禺a業內人士對第一財經表示。


  過去房地產行業質量問題多、維權頻發,坊間對“現房銷售”的呼聲很高,杭州也想通過這次試點“現房銷售”“競品質”,來尋找整治房地產亂象的方法。不過,房企的反應非常冷淡。


  根據參拍細則,房企需要先提供建設方案,方案通過后才能進入競價環節,競得后樓盤需要通過驗收,然后現房銷售。


  浙報傳媒地產研究院稱,經過對10宗競品質地塊初步測算,房企即便以底價拿地,仍有5宗地塊有虧損風險,其余地塊利潤最高不超過4%。


  不僅利潤低,現房銷售足以拖垮房企的現金流?!爸拔覀兡茉诤贾菽靡恍┩饨缈此评麧櫸⒈〉牡貕K,是因為杭州市場熱度高,拿地后迅速開工、取證、預售,資金能流動起來快速投入到下一個項目,現房銷售完全打破了這種邏輯,流拍是意料之中?!币患胰A東房企內部人士表示。


  房企對現房銷售欠缺熱情,但杭州還給這10宗地塊設置了更高的門檻。普通地塊掛牌,如果有1家企業報名,就能直接底價競得,而這些競品質地塊,則要求報名房企達到3家,才能進入后續環節,否則就取消出讓。


  杭州的自信源于過去其土拍的火熱,杭州一直是“賣地”大戶,也曾是房企非常愿意重倉的城市。2018年,杭州賣地攬金2440億元,超過北上廣深;2019年全年賣地2840億元,再居全國首位;2020全年賣地收入2500億,僅此于上海,是深圳5倍;直至今年上半年,其賣地收入仍超過2000億,又回到了全國第一。


  地價不斷高漲的杭州,今年7月發生了宋都退地事件,揭開了房企虧本搶地的內幕。宋都寧愿痛失5000萬保證金也要堅決退地,甚至把與祥生、寶龍的糾紛吵到了臺面上。事件反映出中小房企如今資金壓力的緊張,以及杭州地價創新高背后的“無利可圖”。


  一家華東大型房企并未在上一輪杭州供地中分到羹,其內部人士透露:“濱江董事長說杭州項目的利潤率在1%-2%,根據我們內部測算,部分地塊虧損百分之十幾?!彼运J為這一次杭州10宗競品質地塊“涼涼”也在意料之中。


  一城更比一城“涼”


  不止是杭州,沈陽與合肥第二批次集中供地的報名情況更冷清。


  15日下午2時,沈陽46幅宅地參拍報名截止,只有14宗地塊有房企報名,沈陽不得不宣布原定于9月17日開拍的24宗地塊停止交易。


  沈陽獲報名數最多的新樂地塊,也僅有4個房企報名,其余大部分地塊僅有1家房企報名。


  由于沈陽土地出讓新規特別要求競買人繳納的購地資金必須為自有資金,中小房企在此次報名中不見蹤影。參拍房企多為央企,包括華潤、中海、大悅城、華發、金地、中鐵等。


  同日,合肥也宣布,原定9月17日開拍的17宗地塊,僅剩下8宗將如期出讓。


  成都則在15日進行了第二輪集中土拍第一日的出讓,共賣地19宗,其中15宗地塊沒有競價過程,直接零溢價成交,還有4宗地塊賣出了溢價,位于天府新區和高新區,溢價率在9.6%-10.3%之間,沒有一宗觸及15%的紅線。土拍首日,成都最終共計收金207億元。


  成都這次供地,拿地開發商多為本地國企以及央企,比如成都市金牛國投產業投資開發有限公司、成都城投置地、成都軌交,以及中鐵建、首開、華發、大悅城等,民企里只看到龍湖、復地的身影。


  未參與集中供地的城市,土拍市場也非常冷。15日,嘉興海寧出讓一宗重點涉宅地,最終因無房企競價而流拍。嘉興海寧在全國百強縣排名第17位,經濟基礎好,樓市堅挺,這是海寧近三年來涉宅地首次流拍,上一次流拍還要追溯到2018年第三季度。


  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,土拍市場中,房企“躺平”現象值得重點關注,近期房企債務壓力和經營壓力大的案例不斷增多,房企各類擔憂增加,拿地意愿減弱,對各城土地供應目標的完全構成較大挑戰。


  今日國家統計局發布的8月經濟數據顯示,1-8月全國房企土地購置面積同比增速為-10.2%,一定程度上拖累了全國房屋新開工速度。


  對于數據情況,國家統計局罕見對部分大型房企面臨的困難作出解讀?!耙恍┐笮头康禺a企業生產運營過程中出現了困難,對于整個行業發展的影響還需要觀察。從房地產市場運行來看,今年以來隨著各地區各部門堅持‘房住不炒’的原則,持續穩房價、穩地價、穩預期,整體運行保持平穩態勢?!眹医y計局發言人付凌暉稱。


  整體來看,樓市、地市的下行,房企背負的壓力,都在此次調控“擠泡沫”的預期范圍內。根據統計局數據,至今年8月,全國連續16個月的房價上漲終于停止,70個大中城市二手房價格環比漲幅首次為0,新建商品房價格漲幅持續收窄。


  過去,地方政府過度依賴土地出讓收入彌補收支缺口,根據官方數據,地方土地出讓收入從1998年的507億元,一路飆漲至2020年的8.4萬億元,增長165倍。


  今年6月,財政部等四部門發布通知,決定將四項政府非稅收入的征收機構改為稅務部門,其中就包括國有土地使用權出讓收入。這項職責劃轉備受關注,被視為中央引導地方政府在土地出讓環節更加謹慎合理,“賣地”收入將透明化,地方政府需要主動降低對土地財政的依賴。


  8月,自然資源部再召開會議,要求各城第二次集中供地的宅地溢價率不得超15%,且不得提高起拍價,繼續壓制地方政府的土地財政依賴度。


  從過往經驗看,每一次樓市下行,都伴隨過土地市場的冷清和部分土地流拍,然而類似這一次集中供地大面積流拍情況從未發生過,土拍規則巨變、對地方土地財政依賴的制約等宏觀背景也是第一次出現。

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